Blog jurídico y económico

Pensemos en todos los comercios, bares y restaurantes y pequeños negocios incluidos en el RDL 463/2020, para los que se acordó la inmediata paralización de sus actividades y su cierre al público. Lógicamente sus ingresos han pasado a cero de un día para otro. Se plantea la cuestión de si pueden dejar de pagar las rentas a los propietarios de los respectivos locales. Lo mismo sucederá con contratos de transportes, eventos, etc. pero circunscribimos nuestro comentario a los arrendamientos de negocio.

Todos los contratos están afectados tácitamente por la cláusula denominada rebus sic stantibus, que significa que hay que tener en cuenta las circunstancias existentes al momento de la contratación y sus posibles modificaciones. Esta cláusula solo es de aplicación para cambios de circunstancias de carácter extraordinario, con una interpretación muy restrictiva por parte del Tribunal Supremo.

Los requisitos para la aplicación de la rebus sic stantibus son los siguientes:

-      Que el cumplimiento de la prestación se difiera en el tiempo, bien por tratarse de obligaciones de tracto sucesivo (arrendamientos, por ejemplo) u obligaciones de tracto único de cumplimiento diferido en el tiempo.

-      Imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Que no se trate de cambios que puedan haber sido previstos o que forman parte del riesgo propio del contrato.

-       Que el cambio en las circunstancias tenga carácter extraordinario.

-       Que ninguna de las partes contratantes sea culpable de la modificación de las circunstancias.

-      Que suponga una excesiva onerosidad para una de las partes del contrato, implicando un cambio relevante en la base económica del contrato. Debe suponer una ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 y posteriores).

Esta cuestión tuvo mucha litigiosidad tras la crisis de 2008, sobre todo tras las operaciones inmobiliarias que no pudieron cumplirse. El Tribunal Supremo fue bastante restrictivo para reconocer que un cambio de circunstancias pudiera afectar al cumplimiento de las obligaciones contractuales (Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2012,  13 de febrero de 2013 o 11 de enero de 2017), por diferentes motivos.

Ahora bien, la situación actual es otra cosa. El estado de alarma es extraordinario y no era previsible cuando se suscribieron los contratos de arrendamiento, como tampoco era previsible la propia pandemia del COVID-19. Supone un cambio de circunstancias de tal calibre que una de las partes no tiene ningún ingreso. Y, en definitiva, si el local se cierra por orden gubernativa por las nuevas circunstancias, crea un grave desequilibrio en una de las partes sobre todo.

Nos movemos en un terreno nuevo jurídicamente. Conocemos la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los cambios de circunstancias, pero ahora hay que llevarla al terreno concreto de las consecuencias del estado de alarma y de cada caso, que habrá que analizar pormenorizadamente.

No existen soluciones generalizables. Dependerá de cada contrato, de cada actividad, de las circunstancias de cada propietario del local (pensemos en que a su vez puede estar pagando un préstamo hipotecario). Pero hay una cosa clara, el coronovirus ha cambiado muchas cosas y es hora de adaptar las costuras del derecho a la situación de miles de situaciones de autónomos y pequeñas empresas con el fin de favorecer la continuidad de las actividades una vez que se levante el estado de alarma.